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文 | 新浪财经 徐苑蕾
近日,万科物业上线的物业费违约金催收系统,意外在业主间触发了一场信任危机。舆论发酵后,万科物业坦承,“系统规则未充分考虑业主实际感受”,并宣布优化违约金催收规则。
万科物业这般头部企业也在加大物业费收缴力度,一定程度上表明物管行业的经营压力正在增大。数据显示,在房价走低、住房空置率提升的背景下,物业费收缴率呈现连年下降的趋势。
有物业公司员工坦言,物业工作“有苦难言”,催缴工作“压力山大”。该员工表示,物业费收缴率与基层员工的绩效考评直接挂钩,如果收缴率没有达标,不仅会影响团队的工作士气,也会影响到物业公司的收入和现金流,并且恶性循环导致小区服务品质下降。
收缴物业费一直以来都是物管行业的“老大难”问题。从物业公司角度来看,如何才能破局?
缴费率连年下滑
近日,有多地业主投诉称,收到万科物业线上系统的物业费违约金账单,显示下半年的7-12月份出现了违约金。
对于“不预缴物业费需要支付违约金”的争议,万科物业其后紧急发布《情况说明》称:“因不同城市物业费缴费习惯不同,公司在不同地区与业主签署的合同中,有按月、按季也有按年缴纳物业费的合同约定方式。在合同中,也均有不按时缴纳需支付违约金的约定。”
万科物业表示,调查中发现,针对合同约定按年预缴的客户,系统自动触发了违约金催收信息,而其中一部分业主实际已缴纳了上半年的费用,主要给这部分业主带来了困惑。目前,万科物业已迅速做出调整,并将优化违约金催收规则。
在渐苒咨询创始人,渐苒研究院首席研究员汤晓晨看来,万科物业这样的头部企业也加大项目物业费收缴力度,表明物管行业从规模为王走入到注重现金流和利润的新阶段,企业经营压力增大。
事实上,近年来,物业费收缴率呈现出明显的下降趋势,一定程度上加剧了物业公司的收缴压力。万科物业在《情况说明》中也坦言,“近年来,在各种环境影响下,万科物业感知到业主对于及时支付物业费的意愿在变弱。”
据克而瑞调研及统计数据显示,2023年典型城市物业费收缴率均有不同程度的回落,整体跌幅在2%—3%之间。2021年—2023年期间,500强物企物业费收缴率从89%跌至80%,上市物企收缴率则从92%跌至85%。
物业费收缴率是物业公司内部最重要的考核指标之一。根据汤晓晨的介绍,物管行业普遍的缴费率因服务水平、项目个体特征等因素而异,一般需要达到80%以上才能实现盈利,标杆企业的收缴率一般可以做到95%以上,但也会存在一些项目收缴率低于60%。
物业公司员工王强(化名)表示,行业里大部分公司对物业费的收缴率都有较高的要求。“收缴率与基层员工、项目经理的绩效考评挂钩,如果收缴率没有达标,其实会影响整个团队的工作士气。”
缴费矛盾为何难解?
收缴率的连年下滑,反映的其实是作为基层的一环,业主与物业之间的矛盾存在激化趋势,两者之间的关系极其敏感和脆弱。
为何收缴物业费是物管行业的“老大难”问题?在汤晓晨看来,一方面是由于信息不对称,业主对物业服务的具体内容、标准以及收费依据等信息了解不足,对物业费缴纳产生疑虑。另一方面是由于服务质量与期望不符,物业公司可能在局部未达业主期望,导致业主对缴纳物业费产生抵触情绪。
王强同时指出,物业和业主的矛盾部分也源自历史遗留的问题。“在期房到现房兑现的过程中,业主发现房屋质量、设备配套与销售当时承诺的不一样,达不到业主的期待值,但是业主已经找不到开发商了,只有物业公司直接面对客户。”
一位次新房业主就表示,自己在收楼后就曾拒交物业费长达半年以上。“开发商交付的时候留下了很多坑,需要物业帮忙整改,但是物业公司与开发商之间并不是关联公司,权责划分、整改沟通等流程都非常拖沓,很多业主都非常不满,集体拒绝交物业费。”
在市场下行、房价走低的压力下,不少业主还开始重新评估物业服务的价值。克而瑞调研后指出,受收入减少影响,有部分业主选择减少或延迟一些非必要的支出,包括物业费。尤其是空置房业主,其误认为没有享受物业服务,便不需要缴纳物业费,缴费意愿下降尤为明显。
王强坦言,其实物业公司也是“有苦难言”:“一方面业主的需求是多样化的,有时候是众口难调,比如同一个小区内高层业主和别墅业主的需求往往是存在矛盾的。另一方面,物业公司其实需要配合一些法规和政策的落地执行,比如劝导业主骑电动车戴头盔、楼层撤掉垃圾桶等,但是物业公司只是服务企业,没有执法权力,在管理过程中有业主不理解就会容易引起冲突。”
物业公司“压力山大”?
目前,物管行业中比较普遍的收费模式分为包干制和酬金制两种。包干制是指业主支付固定物业费,物业公司自负盈亏;酬金制则是物业公司按约定比例或数额提取酬金,其余物业费全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或承担。
据新浪财经了解,作为劳动密集型的行业,物业公司的成本“大头”来自人工,占比超过五成。如果物业费收缴率不达标,则影响到物业公司的收入,使得物业公司应收账款增加,现金流陷入紧张,并且恶性循环导致小区服务品质下降。
王强表示,“如果项目长期收不到钱,其实会导致物业中心的资金缺口很大,影响收入,如果是包干制的小区那就会亏损,酬金制的小区可能酬金就收不回来。而物业公司上调物业费又是很难实现的,在此情况下,物业公司只能想办法减少一些支出成本,比如压低外包方的价格等,这又降低了服务品质。”
那么,从物业公司角度来看,如何能更好应对与业主的矛盾以及提高缴费率?汤晓晨认为,首先是加强沟通,解答业主的疑问和关切,增强业主对物业公司的信任感;其次是根据业主的缴费习惯和合同约定,灵活调整收费方式,如提供按月、按季、按年等多种缴费方式供业主选择;最后也是最重要的是明确合同条款,通过优质的服务赢得业主的认可和支持。
王强则补充道,“物业公司还可设置相应的激励机制,比如说客户主动预存物业费会有价值高的礼品等。同时也要加强宣传,要让客户知道物业费的用途是什么,也要让业主知道不交物业费是违约的,对其他已缴费业主是不公平的。最后可以通过合理合法的流程去催缴,比如催缴函、仲裁等。”